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Am 23.09.2014 hat die Bundesregierung den vom Justizministerium erarbeiteten Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse beschlossen. Damit wurde nach teilweise heftigen Diskussionen eine im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD geregelte Vereinbarung umgesetzt.

Mit dem noch von Bundestag und Bundesrat zu beschließenden Gesetz soll die Entwicklung der Mieten bei Neuvermietung von Wohnraum in Gebieten mit „angespannten“ Wohnungsmärkten eingeschränkt werden.

Zur Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt werden die Landesregierungen ermächtigt. Diese können per Rechtsverordnung festlegen, für welche Gebiete die Mietpreisbremse für einen Zeitraum von zunächst 5 Jahren gelten soll, sofern eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

1. Die Mieten steigen in dem Gebiet stärker als im Bundesdurchschnitt

2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte in dem Gebiet übersteigt den Bundesdurchschnitt

3. In dem Gebiet wächst die Bevölkerung, ohne dass durch Neubautätigkeit Wohnraum in ausreichendem Maße geschaffen wird

4. In dem Gebiet gibt es geringen Wohnungsleerstand bei großer Nachfrage

Es ist davon auszugehen, dass es den Bundesländern nicht schwerfallen wird, für die meisten Großstädte, aber auch für viele Mittelstädte, entsprechende Rechtsverordnungen zu erlassen, weil zumindest eines der o. g. Kriterien erfüllt ist, zumal die Bedingungen nur unscharf definiert sind.

Nach dem beschlossenen Gesetzesentwurf darf der Vermieter im Anwendungsbereich einer solchen Rechtsverordnung die Miete bei der Neuvermietung von Wohnraum mit maximal 110% der ortüblichen Vergleichsmiete vereinbaren. War die frei geworden Wohnung zuvor zu einer Miete vermietet, die über diesem Betrag lag, darf der Vermieter diese Miete erneut vereinbaren und muss sich nicht an den nach dem Mietpreisbremsen-Gesetz gekappten Maximalbetrag (110% der ortsüblichen Miete) halten. Um dies kontrollierbar zu machen, wird dem Mieter ein gesetzliches Auskunftsrecht zu den preisbildenden Tatsachen eingeräumt, so dass der Vermieter auf Verlangen den (anonymisierten) Mietvertrag mit dem Vormieter vorlegen muss. Der Vermieter kann in dem vorgenannten Fall die Miete auch bei der Neuvermietung erst dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete einen höheren Betrag erlaubt.

Für den Fall, dass ein Vermieter die Wohnung zu teuer im Sinne des Gesetzes zur Mietpreisbremse vermietet, muss der Mieter nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf den Verstoß schriftlich rügen. Ein Rückforderungsrecht bzgl. der „überzahlten“ Miete ergibt sich erst ab dem Zeitpunkt des Zugangs einer solchen Rüge beim Vermieter.

Ausnahmen regelt der Gesetzesentwurf für Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden und für die Erstvermietung von Wohnraum, der umfassend saniert wurde. Nach Auffassung des Justizministeriums ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Von dem Gesetz sind bestehende Mietverträge nicht betroffen. Sämtliche Staffel- und Indexvereinbarungen bleiben wirksam. Die Mietpreisbremse gilt erst für alle Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden. Staffelmietverträge können dann nur im preislichen Rahmen der Mietpreisbremse (110% der ortsüblichen Miete) vereinbart werden. Das gilt sowohl für den Ausgangsbetrag, als auch für die Staffeln. Bei Indexmietverträgen gilt die Beschränkung des Mietpreises nur für die Ausgangsmiete.

Eine wesentliche Änderung ergibt sich nach dem verabschiedeten Gesetzesentwurf bei der Umlage der Kosten für einzelne (nicht umfassende) Modernisierungsmaßnahmen. Während nach der aktuellen Gesetzeslage die Umlage von 11% der Modernisierungsaufwendungen pro Jahr nur für vermiete Wohnungen gilt, soll dies künftig auch für zum Zeitpunkt der Modernisierung nicht vermietetem Wohnraum gelten, um Modernisierungsanreize auch für leerstehende Wohnungen zu schaffen. Die Obergrenze der Mietpreisbremse (110% der ortsüblichen Miete) kann dann überschritten werden.

Geplant ist, dass die Mietpreisbremse in der ersten Jahreshälfte 2015 in Kraft tritt. Konkret wird es jedoch erst, wenn die Bundesländer im Anschluss die Gebiete mit angespanntem Wohnraum per Rechtsverordnung definieren.

Von den Vermietern und deren Interessenverbänden wird grundsätzlich jede Regulierung des Marktes abgelehnt. Da die Mietpreisbremse im Rahmen der Diskussionen im Vorfeld des Gesetzesentwurfs jedoch deutlich gravierende Einschränkungen befürchten ließ, herrscht dank der zahlreichen Ausnahmeregelungen allgemein eine gewisse Erleichterung. Es wird dennoch davon ausgegangen, dass aufgrund der zahlreichen Unklarheiten im Gesetzesentwurf und dadurch bedingte Unsicherheiten Vermieter Investitionen einschränken oder verschieben.

Gegenstand der Diskussion bei der praktischen Umsetzung des künftigen Gesetzes wird wohl die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. In den meisten Fällen wird die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels ermittelt. Für die Aufstellung von Mietspiegeln gibt es jedoch keine einheitlichen Bestimmungen, so dass es hierbei zu sehr unterschiedlichen Methoden kommt. Teilweise werden die vom Bundesgerichtshof definierten wissenschaftlichen Methoden nicht eingehalten. Die bei der Aufstellung des Mietspiegels verwendeten Daten sind überwiegend nicht aktuell, so dass der Mietspiegel kein realistisches, sondern ein historisches Bild von der Ortsüblichkeit der Miete zeichnet. Einige Städte und Gemeinden stellen qualifizierte, die Mehrheit nur einfache und weitere gar keine Mietspiegel auf. In der Folge wird auch von Seiten der Bundesregierung mit einer Zunahme von gerichtlichen Streitigkeiten über die Höhe der ortsüblichen Miete gerechnet.